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不动产抵押贷款业务的兴旺

时间:2017-09-19 来源:财经网 作者:财经网

   该行业曾经经营谨慎——首先,1924年之前抵押贷款担保行业的运作情况,与这之后发展起来的宽松随便的行业作风形成了明显的反差,而后一时期正是这一领域的金融业务如日中天的时代。

如果我们考察一下纽约市从事不动产抵押贷款担保机构(如债券和抵押担保公司、律师抵押公司)的业务政策,可以公平地说,这一行业曾经经历了一个稳健经营的时期。担保价值控制在每项抵押价值——经过缜密的核算——的60%之内;避免对不可分的大宗抵押贷款进行担保;从地点上说,也做到了风险分散。的确,担保公司既不独立于抵押贷款销售公司,也不经营其他的担保业务。另一个不合理之处在于,这些公司提供抵押贷款担保的期限通常只有3—5年,因此存在着——后来才意识到——大量担保合同在最不应该的时间内同时到期的可能性。但是不管怎么说,担保业务运作中的谨慎态度使这些公司能够顺利度过不动产业的严重萧条,如1908年和1921年的不景气。

新的和不谨慎的行业作风的出现——在随后出现的房地产业中,一个重要的新动向是不动产抵押贷款业务和对这类进行担保的业务的兴旺。新的人员、新的资本和新的方法纷纷进入该领域。过去在该行业中经营已久的很多小型地方性公司,摇身一变成为势力强大的经营大型的和全国性项目的公司。该行业过去的良好记录和成功经历被大肆渲染,公众也纷纷为之吸引——殊不知这些公司在规模、经营方法和人员上已经发生了巨大变化,他们实际上在与一家不同的公司打交道。在本书前面的一章中我们曾经谈到过,这一时期不动产商业投机资本的融通方式是多么的草率和不谨慎。抵押贷款本身的质量非常低下,担保同样也没有多少价值,而它是供投资者作为补充的决策依据。担保公司仅仅成为了债券发行者的附属公司。所以一有风吹草动,抵押财产的价值、不动产债券公司以及附属于它的担保公司全部同归于尽。

由独立的担保公司提供的担保——1924年-1930年间,一些独立的担保公司将它们的业务延伸到了收费(或保险金)性不动产抵押贷款担保的领域。从理论上讲,这应该是开展此类业务的最佳形式。除了实力雄厚和丰富经验之外,这类担保公司的另一个优势在于,作为一个完全独立的主体,它按理说会对所担保的对象要求非常严格。但是由于这类公司开始不动产抵押债券的担保业务的时间逢大萧条来临前夕,在过于乐观的大气候影响下,它们在判断上出现了严重错误,所以上述这些因素被后面这些因素大大抵消了。多数情况下,这些担保公司蒙遭的损失超出了它们所能承受的程度,很多公司因此进入了财务清算(一个突出的例子是国民担保公司),而得到这种担保的债券的持有人利益也没有得到完全的保护。

未来的展望——从今后的情况看,随着不动产业正常气候的恢复,抵押债券肯定要恢复对公众的出售,对这些债券进行担保的业务重新得到发展也是一个必然趋势。基于前文所谈到的原因,由独立的担保公司来提供这种担保从理论上讲更有效率,但是这些公司过去的不幸遭遇很可能会使它们对这种业务退避三舍。因此这类担保业务更可能以其发展初期的形式复兴,也就是由从事不动产抵押贷款业务的公司来进行担保。如果果然如此,这些抵押债券或参与证书的购买者应该将考察的注意力放在债券发行公司经营的稳健性方面,而不必把精力消耗在对有关担保问题的分析上。

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